Posséder et gérer un patrimoine immobilier n’est pas réservé aux foncières commerciales. Un fonds de dotation peut tout à fait détenir des biens immobiliers et en tirer des revenus locatifs, à condition de respecter un cadre précis.
Le principe : une activité immobilière compatible avec le statut de fonds de dotation
Un fonds de dotation peut être propriétaire de biens immobiliers et en assurer la gestion. En tant que propriétaire, il peut optimiser la gestion de son parc immobilier et obtenir des produits venant alimenter ses fonds propres. Cette activité n’est, par principe, pas incompatible avec le caractère non lucratif du fonds — à condition de respecter deux exigences essentielles.
Première exigence : la mention statutaire
L’activité immobilière doit figurer expressément dans les statuts du fonds de dotation. Il ne s’agit pas d’une simple faculté implicite : les statuts doivent prévoir cette activité comme l’un des moyens d’action du fonds, en cohérence avec son objet d’intérêt général.
Deuxième exigence : l’affectation exclusive des revenus locatifs
Les revenus tirés de cette activité immobilière — typiquement les loyers perçus — doivent être utilisés exclusivement pour financer les actions d’intérêt général qui relèvent de l’objet du fonds. Un fonds qui détournerait ces revenus vers d’autres finalités, ou qui développerait une activité immobilière déconnectée de sa mission, s’exposerait à un risque de requalification.
Le risque de requalification en activité lucrative
Comme pour toute activité accessoire, l’activité immobilière d’un fonds de dotation doit être appréciée au regard des critères de non-lucrativité déjà évoqués (méthode des « 4P » : Produit, Public, Prix, Publicité). Si la gestion immobilière du fonds s’apparente, dans ses conditions d’exercice, à celle d’une foncière commerciale classique — loyers au prix du marché, locataires sans lien avec la mission d’intérêt général, gestion purement spéculative — le risque de requalification en activité lucrative existe.
Ce risque n’est pas théorique : il peut entraîner, au-delà d’un certain seuil de recettes, l’obligation de sectoriser cette activité immobilière et de la soumettre aux impôts commerciaux (voir notre article sur le régime fiscal des organismes sans but lucratif).
Les actifs immobiliers éligibles aux placements
Sur le plan de la politique d’investissement, les actifs immobiliers font partie des catégories de placements autorisées pour un fonds de dotation, aux côtés des valeurs mobilières, des prêts et des intérêts liés à ces placements, conformément à la liste limitative de l’article R. 332-2 du code des assurances.
Comment articuler activité immobilière et dotation ?
Un point de vigilance mérite d’être rappelé : si l’immeuble fait partie de la dotation (et non simplement des ressources investies), sa cession éventuelle doit respecter la règle de non-consomptibilité — le produit de la vente devant être réaffecté à la dotation, et non utilisé pour financer directement les actions d’intérêt général.
Structurez votre patrimoine immobilier en toute conformité
La détention et la gestion d’un parc immobilier par un fonds de dotation soulèvent des questions à la fois statutaires, comptables et fiscales qui méritent un accompagnement dédié.
Sources : I de l’article 140 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 ; BOI-IS-CHAMP-10-50-10-20 ; article R. 332-2 du code des assurances.